Многоцветно, вчера и сегодня
Операционные многофизические свойства в Нью-Йорке - это сложная задача, учитывая сложности, участвующие в системе арендной платы города. Если вы частым читателем конкретных мыслей, вы знаете много недостатков, которые существуют в системе. Большинство людей считают, что регулирование аренды представляет собой доступную программу жилищного жилья, но это действительно не жилье выделяется в Нью-Йорке, через регулирование аренды, основанные на инерции, а не на экономические способности. Это создает значительное прослушивание нашего жилищного фонда, ограничивает поставку, снижает налоги на недвижимость, которые регулируемые недвижимостью платят и владельцы обременения со сложными правилами и положениями, которые иногда трудно понять.
Даже те, кто принимает правила и соблюдайте правила, не полностью понимают их, или поэтому судебная система приведет вас к верить. Это было подтверждено недавним решением Робертса в судебном судебном иборе города-Питера Купера, а также в недавнем решении суда, в котором было проведено, что совет по аренде руководящих принципов, субъект, который решает юридическую арендную плату увеличивается в регулируемых единицах, не имел полномочия для реализации недорогой добавки для тех, кто оплачивает менее 1000 долларов в месяц. В этих случаях суды по существу сказали, что судьи, и даже те, кто принимает правила, не понимают правила.
Эти вхождения вызвали огромную неопределенность внутри многофильмового рынка, и мне часто спрашивают мое мнение о реакции рынка на эти неопределенности. Может ли ставки капитализации вернуться на уровни так же низко, как они были? Может валовая арендовать кратные (GRMS) продолжать оставаться на повышенном уровнях? Какие указания будут предпринять эти метрики и как будут изменяться горизонтом, по мере того, как эти законы о регулировании арендной регулировки придумывают возобновление в 2011 году?
Для предоставления четкой картины того, как многофильмовые свойства выполняются в прошлом, мы скомпилировали Данные, возвращающиеся в 1984 году, год я начал бронировать многоцветные здания в Нью-Йорке. Четыре диаграмма на этихСтраницы демонстрируют производительность многофильмовых свойств за последние 26 лет. Мы используем Manhattan Market к югу от 96-й улицы как статистический образец, на котором происходят эти данные.
grms используются в Нью-Йорке больше, чем в любом другом месте через страна. Это связано с владельцами и операторами мультифаксиновых свойств, знающих, более или менее, какие операционные расходы будут основаны на количестве единиц и квадратных кадров каждого здания. Они знают страховые расходы на квадратный фут или на квартиру, а также знают другие общие эксплуатационные расходы, такие как топливо, ремонт или обслуживание. Поэтому они не полагаются на расходы, представленные на брокерской установке; Они просто смотрят на валовой доход и выполняют собственное андеррайтинг, чтобы определить, что должна быть чистая доход имущества.
GRM анализ распространена, однако, при условии, что используются точные расходы; Но показатели CAP являются более сильным показателем взаимосвязи между риском имущества и потенциалом роста денежных потоков. Цена имущества высшего риска должна быть оправдана более высокой частотой капитала; Низкая скорость шапки может быть оправдана для свойств, которые показывают больший потенциал в их денежном потоке.
сам по себе, скорость шапки здания не означает многое. Вы должны сравнить этот курс с теми, которые достижимыми на других типах свойств, а также наблюдают, как показатели CAP изменились со временем. Чтобы полностью понять инвестиции в коммерческую собственность по производству доходов, а также компромисс риска / возврата, также важно сравнить ставки CAP для коммерческих ставок по ипотечным кремниям и 10-летнюю текущую ставку на казначейство.
Графики. продемонстрировать эти отношения со временем. График a показывает производительность скорости CAP и валовой аренды, кратные для прогулки и зданий лифта. Это историческое выступление - открытие глаз, особенно для многих брокеров, которые были только в бизнесе в течение последних четырех или пяти лет.
Графики показывают, что для прогулок зданий, на в среднем,менее 5 процентов с 2004 до настоящего времени. В зданиях лифта ставки капитала в среднем в среднем менее 4 процентов с 2005 по 2008 годы и выросли до 4,52 процента в 2009 году. Интересно, что средний показатель CAP для зданий прогулок и лифта, за 26-летнюю историю, был 8,27 Процент и 7,56 процентов, соответственно.
Очевидно в графиках, что в середине 1980-х годов средние показатели CAP для обоих прогулок, так и здания лифта были в двойных цифрах, и что во втором половине 2000-х годов они были значительно ниже. Это может заставить вас думать, что инвесторы сделали намного больше денег на инвестиции в апартаменты 25 лет назад.
Но имейте в виду, что в 1984 и 1985 годах ставки по ипотечным кремнии были выше 13 процентов, а 10 процентов -ЕЗЕЙТЕ СТОИМОСТЬ КАМЕНТА, КОТОРЫЙ СООТВЕТСТВЕННОСТЬ, КОТОРЫЙ СООТВЕТСТВУЮЩИЕСЯ БЕСПЛАТНОГО РЕЗУЛЬТАТИВАЮЩАЯ УСТАНОВКА ИНВЕСТИЦИИ, было более 11,5 процента. Когда мы рассматриваем службу задолженности и допустим альтернативных инвестиций, становится ясно, что эти двойные темпы колпачка в середине 1980-х годов были фактически агрессивно низкими. Multifarily Properties продавались по номиналам возврата ниже скорости без риска, а ниже ставок по коммерческим ипотеке.
В середине 1980-х годов инвесторы были готовы принять низкую доходность по многократному свойствам по нескольким причинам. Владельцы многоквартирных долов получили огромные налоговые льготы; долг был доступен в почти безграничном поставках; И, главное, мы увидели огромную волну преобразования зданий лифта к совместной собственности. В середине 1980-х годов в Нью-Йоркские брокеры кондоминиумы были для пенсионеров во Флориде.
Поскольку совместное преобразование вошло на рынок в течение этих лет, истинная ценность недвижимости отражена не только ценность его существующих наличных. походные и налоговые льготы, но премиум премии. Но хорошие времена были прерваны в 1986 году, когда налоговые преимущества были существенно удалены. Более высокие налоги создали проблемы с денежными потоками, что привело к увеличению скорости и сокращения CAP и сокращения ГРМ, начинающихся в1987 год.
В октябре 1987 года фондовый рынок разбился, но рынок быка в недвижимости не заканчивается еще пару лет. Обратите внимание, что в 1988 и 1989 годах показатели CAP для зданий лифта были еще ниже, чем 10-летний T-счет. В 1989 году показатели CAP для прогулок также были ниже цены без риска (см. График d).
Срок с 1984 по 1989 год был классифицирован высокими ценами, негативным рычагом и доходностью ниже, что может были получены на совершенно свободной основе. Налоговые льготы и конверсионный потенциал кооперации останутся мотиваторами в течение этого периода.
Однако в начале 1990-х годов рынки долговых долгов недвижимости выпариваются в качестве кризиса сбережений и кредитного кредита. Кредитное плечо не было почти так, как было доступно. На самом деле, многие инвесторы пришли к использованию плеча. Легкий доступ к долгу привел к чрезмерному зданию в 1980-х годах. Но в начале 1990-х годов новое строительство практически прекратилось. Как график A изобразите, в 1990 году показатели CAP начали устойчивый подъем, и GRMS начал устойчивое снижение.
Графа B представляет собой разницу между скоростями CAP на прогулке и лифте. С 1984 по 1990 год рынок испытал значительный период негативного рычага. Отрицательное кредитное плечо означает, что скорость шапки была ниже, чем стоимость заимствования денег (скорость ипотеки).
комментариев